不動産コンサルタント達の日々の記録

こんばんは！小原です。
昨日はクリスマスでしたが皆様いかがお過ごしでしたでしょうか？
私は愛犬に犬用のケーキをあげてお祝いいたしました！
今年2才のトイプードルですが、周りからはトイじゃない！と言われるくらい体格が大きいです。それでも帰るたびに癒しをくれる存在です♪

本日は年末に向けて段々と寒くなっていくので現在空室の給湯器の水抜き、電気の通電をさせていただきました。
給湯器は通電していない場合、外気の気温により給湯器の中の水が凍ってしまい破損してしまう場合があります。
通電していれば、給湯器には凍結防止ヒーターがあるのですがそうなっていない場合は給湯器の水抜きをしなければいけません。

現在、半導体不足により給湯器が品薄となっており納品が来年の3～4月になるところもあるみたいです。
さらに給湯器となるとオーナー様への修理の負担が多く、その点に置いてもし忘れると大変なことになります・・・。
そうならないように一件一件回ってきました！
大手にはない細かい所まで管理をしていくことがうちの強みであると思っております。

今年もわずかとなっており、弊社レント管理サービス開発部も12/28～1/5までお休みをいただいております。
ただ、メール等でのお問い合わせは随時ご対応させていただきますのでお気軽にご連絡いただければと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

こんばんは！
本日は私小原が、以前少しお話していた金沢の物件をご紹介させていただきます。

前回行かせていただいたオーナー様のお宅を正式にご紹介させていただきます。

2021年10月に内装をリフォーム済でおしゃれな内装になっております！お庭や縁側は趣がある感じですが、設備は一新されており住みやすくなっております。
土地面積が700㎡弱で広々とした敷地になります。

内見などに関しては日程調整の上内見も可能となっております！
金沢の魅力を一度来ていただき体験していただければきっと気に入ると思います！

詳細のお写真や販売図面などお問い合わせいただければこちらでお送りさせていただきますので是非ご検討ください！

本日は私、萩原から物件の紹介をさせて頂きます！

【グリーンウエスト】

売買価格　21,000万円
満室時表面利回り8.30%
東京都八王子市下恩方町

ＪＲ中央本線 高尾駅 バス15分 恩方上宿下車 徒歩4分
京王高尾線 高尾駅 バス15分 恩方上宿下車 徒歩4分

1994年3月 ( 築28年 )
建物面積　1,020.06m²
土地面積　2,514.88m²
階数　3階建
用途地域第一種低層住居専用地域
総戸数 / 建物構造18戸 / RC(鉄筋コンクリート)
間取：2LDK9戸・3DK9戸　
駐車場：空き有　
設備：LPガス・公営水道・公営下水

こちらの物件は八王子市にあります、下恩方町にあります。
緑豊かな環境で基本的に車移動をするかたが入居して頂いております。

一度入居すると基本的には長くお住まいしていただけるので空きが出るのが少ない印象です。

高速インターが車で３分ほどにありますので車移動が多い方にはメリットです。近隣にスーパー、サンドラック、コンビニなど生活に欠かせないものはすべてそろっております。

また八王子市ならではの広大な敷地で何といっても２０００㎡越えの広さです。

コンテナガレージでバイクや収納コンテナなどを置き収益性を高めるのもありかと思います。

ぜひ一度ご検討して頂ければと思います。

皆様こんにちは
いつも弊社ブログをご覧いただきまして
本当にありがとうございます。

今回も私、新開からは世界の賃貸事情について
お話させていただきます。

今回はドイツの賃貸事情に
ついて調べてみました。

ドイツでは、学生、社会人、ファミリー層まで、
様々な世代でルームシェアという暮らし方が浸透しており、
家主が一緒に住むパートナーの募集をかける
ウェブサイトなども一般に普及しています。
もちろん不動産会社に依頼するという方法もあり、
その際の仲介手数料は家賃のおよそ2ヶ月分が相場。
敷金は日本と同様に、家賃の1ヶ月～2ヶ月分が目安のようです。

集合住宅に暮らす際のマナーや近所付き合いは
日本でも気になりますが、
その点においてのルールが大きく異なるのがドイツですね。
ドイツでは、集合住宅において遵守すべき
住まい方のルールが、契約などでかなり詳細に決められています。

例えば、大きな洗濯物を干す際に叩いても
良い場所と日時が指定されたり、
共用部の清掃当番や回数などが定められていたりします。
13時から15時までの昼休みや深夜から早朝にかけての時間帯は、
掃除機や洗濯機など騒音が大きいものの
使用を禁止されていたり、
入浴・トイレの水洗の音などにも注意が必要なようです。
音だけでなく、ドイツでは魚を焼いて食べる習慣がないため、
日本人の魚を焼くにおいが原因でトラブルに
なった例もあるようです。

ルール違反をすると警察が呼ばれて対応し、
トラブルは裁判で解決することが多いようです。
そのため、賃借人が会費を払うことで弁護士保険に
加入できる組織などが存在します。

日本では騒音などの問題はあるものの、
「お互いさま」の精神やコミュニケーションによって
解決するケースも多いですが、
そうした考え方がドイツでは通りにくということみたいですね。
真面目で約束は絶対に守る、
というドイツ人の気質が住宅事情にも
現れていると言っていいのかもしれませんね。

日本では想像できないような慣習があり、
文化や国民性を背景とした住まいの捉え方の
多様性はとても興味深いですね。

また人々が自由にいろんな場所や国への行き来が
出来る日が来ることを祈りながら
次回へ向けてまた調査していきます。

お読み頂きありがとうございました。

新開

皆様、いつも弊社ブログをご覧いただき本当にありがとうございます。本日は私たちの特徴、特色についてお話しさせて頂きます。
私たちは京王沿線で20年以上、賃貸の客付け及び管理を業として行って参りました。グループ会社として「レントハウス」や「ウィンズ」などの営業店が20店舗以上ありオーナー様とお部屋探しをされるお客様との間を今もなお繋がせて頂いております。弊社もレント管理サービスという名前の通りレント（賃貸）管理サービスという事で、賃貸経営のお手伝いに特化しております。
長い年月オーナー様とお取引をしていますと、レントさんで収益物件を紹介してもらえないか、もしくは、売却してもらえないかなど数多くのご相談を頂くようになりました。本当にうれしく有難いご相談です。そんなオーナー様のニーズや、新たに賃貸経営をお考えの投資家の方々のニーズにお応えすべく、6年前よりそれら資産管理に付随する業務もレント管理サービス開発部として行って参りました。
まさに賃貸不動産に纏わるあらゆる業務を「ワンストップ」でご提供させて頂いております。
ここで、キーワードとなる「ワンストップ」ですが、どこから辿ったワンストップなのかは、ご判断いただく大きな指標であると言えます。わかりづらい表現で申し訳ありませんでしたが、要約いたしますと、投資用物件取引→物件・入居者管理→賃貸の客付けと派生したワンストップより、賃貸の客付け→物件・入居者管理→投資用物件取引に派生したワンストップの方が、より実践的に賃貸経営に置いてお手伝いできるという事です。
賃貸経営に置いて一番は、インカムゲインと言われる賃料収入です。もちろん経費も考えなくてはならない大きなポイントですが、総戸数にもよりますが、空室は賃貸経営に大きな打撃を与えます。いわば空室対策においてどんな業者とタッグを組むかで中長期的に大きな違いが出来てしまうと言っても過言ではありません。
私たちは25年という四半世紀、本当にたくさんの方々のお部屋探しに携わってまいりましたので、お客様が何を求め、どんな物件でご契約いただくのかを熟知しています。そのうえで、決まらないいお部屋のディスカウントではなく、価値を上げるご提案で賃料そのものを上げる施策をとっています。そのうえで総賃料も上がり、当初予定より高く売却できた物件も実例も続々増えております。現在空室でお悩みの方や、賃料の下落でお困りの方は是非、お気軽にご相談いただけたらと思います。きっと今までと違うご提案ができると確信しております。

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

みなさまこんにちわ！

今回も私、五十嵐から新たに委託させていただきました
物件のご紹介をさせていただきます。

場所は茨城県取手市にございまして、
最寄り駅は関東鉄道常総線の『西取手』駅から徒歩12分。
またJR東日本の常磐線『取手』駅も利用可能な立地にございます。

取手駅は茨城県の最南端に位置する始発駅で、かつては茨城県で
最も乗車率が高い駅となっておりました。
現在では、常総線では『守谷』駅。常磐線では『水戸』に
抜かれてしまいましたが茨城県では需要が高い駅ということが
わかります。

今回、我々で管理させていただくことになったきっかけは
東京で既に管理業務をさせていただいている物件の
オーナー様が所有されている物件でして、
今後、ご売却することを見据えて弊社の収益性を上げていく
管理業務で管理をということで管理業務をさせていただくことに
なりました。

東京とは違った賃料や住環境なのでその土地柄にあった
ご提案内容をもとに我々の得意としている収益性をあげていく
管理業務でより価値のある収益物件へと変えていければと思います。

現在2部屋の空室がございますので
まずは満室に向けて精一杯頑張っていきます！！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

皆さま、こんばんは。
大変遅くなってしまい、誠に申し訳ございません。
本日は、私、丸山にて是非皆さまにご紹介したい
一棟ＲＣレジのご紹介となります。

こちらは、以前まで空ビルでのご紹介をしておりましたが、
弊社で売主さまへご提案させて頂き、先ずは空室のお部屋を
賃貸募集を実施し、満室に至った際に再販しましょうとお願い
しまして、12月1日より弊社にて賃貸募集を実施しまして、
本日めでたく満室御礼と至りました。
これを機に、再度投資用の一棟収益として販売を開始すること
になりましたので、先ずはこちらをご覧の皆さまへお知らせを
したいと存じた次第でございます。

現在は、最終的な販売価格はオーナー様と協議しておりますので、
募集条件が決定次第、改めてお知らせ出来ればと存じます。

ちなみに、現在の年間賃料収入は866万6400円となります。
相続税対策や税金対策でご検討のお客様、国立や多摩エリアで
ご購入をご検討のお客様にはご推奨できる代物となります。

是非ご興味を持たれた方は、詳しい詳細等をお伝え致します
ので、私、丸山までご一報いただければ幸いでございます。

株式会社レント管理サービス
丸山

こんばんわ、本日は小原が担当させていただきます！

今回は先日テレビでやっていてそうなんだ！と思ったのでそれを皆様にご紹介させていただきます。

本当に住みやすい街ランキングというのが先日テレビでやっており以下の順位になっておりました。

１位　　辻堂
２位　　川口
３位　　多摩境
４位　　大泉学園
５位　　京浜幕張
６位　　たまプラーザ
７位　　花小金井
８位　　月島
９位　　船堀
１０位　新秋津

この中でも、多摩境・花小金井にフォーカスを当ててご紹介させていただきます。

３位の多摩境は自然がありのびのびとした生活ができる街です。
近くにはコストコや三井アウトレットパーク多摩南大沢といった大型商業施設が集積し、近場で買い物ができる地域です。手頃な価格でゆとりのある住宅を購入できるため、テレワークが普及した今こそ注目されているエリアなのかなと思います。

また、街全体で計画して整備されておりゆくゆくは隣の橋本駅にリニア中央新幹線の駅もできる予定なので利便性も上がっていくところも注目すべきところかもしれません。

実際に私も一番近いコストコが多摩境なので何度か利用していますが、やはり大型施設が近くにあるだけでも生活の豊かさ、特にファミリー層などには嬉しい部分だと思います！

７位の花小金井ですがこちらも自然に恵まれたところです。
なかでも小金井公園は広々とした草地や雑木林、桜の園、子どもの広場、弓道場、SL展示、テニスコートなどが備わり、散歩やスポーツが楽しめる場所として地域住民に親しまれています。
また、７０平方メートルの新築マンションが5,000万円前後で購入可能なエリアで、新宿からの距離を考慮すれば割安感があり、コストパフォーマンスは高いと言えます。南側に並走するJR中央線と比べると1～2割程度安いので、新宿より西側のエリアでは狙い目の街と言えるでしょう。JR中央線「武蔵小金井駅」のマンションと比べても価格が抑えられ、広い意味でJR中央線沿線の街と考えた場合、コストパフォーマンスの高さは魅力的です。

このように近年コロナの影響で郊外の人気や落ち着いた街の需要が高まっているといえると思います。

私は西東京出身で花小金井の小金井公園も小さいころから遊んでいたので少し特集されてうれしかったので今回はこのテーマにしました！

このランキングはあくまで一部の統計ではありますがこれから住みやすい街・発展していく地域などの情報をいち早く察知し、これから皆様に発信できるよう頑張っていきます！

最後まで読んでいただきありがとうございました。

みなさまこんばんわ！
本日は私、五十嵐から新規募集になりました
弊社管理物件のご紹介をさせていただきます！

築1年・未入居というと
『あれ？なんで1年経っているのに未入居？？』
となる方もいらっしゃると思います。

こちらのご物件は、新築当初「民泊」の営業を始める予定で
旅客業法営業許可を取得していたのです。

ですが、事業を始めるタイミングでコロナウィルス感染症が
拡大し民泊のターゲットである外国人が日本へ来られなくなるという事態に巻き込まれ、結局営業をスタートできませんでした、、、

民泊を始めるにあたって、営業許可を取得するのも
かなり大変なのですが、それ以外に、

・各部屋にベットの設置
・家具家電の設置
・自動火災報知機の設置

などなど通常の賃貸物件に比べて、かなり厳しい条件をクリア
しないと営業を開始できないです。

また、賃貸物件の家賃収入に比べて民泊での収入のほうが遥かに
収益性があることから営業開始ができないのは
オーナー様にとってはとても大きな損害となってしまいます。

そんなご事情もあることから、常に収益性を上げることを意識して
最終的にご売却を見据えての提案、賃貸営業経験から提案できる入居率のよいお部屋、コスト削減を考えた建物管理等の提供など
我々ならではの方針でオーナー様とご相談させていただき
今回お任せいただくくことになりました。

今週末に再度細かなお打ち合わせを行い
今月中には募集を開始する予定となっておりますので
年内中に半数はご成約になるよう精一杯募集活動を行っていこうと
思っております！！

また、募集条件など正式に決定いたしました
改めてご案内したいと思います！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

皆様こんばんわ！萩原がお話させて頂きます！

お気づきかと思いますが本日も私です！

いつもご覧いただき誠にありがとうございます。

さてさっそですが、今日は建築基準法についてです。

今では当たり前な法律ですが、実は1320年前から名前は違えど建築にあたってのルールあったのです！

もちろん現在の建築基準法とはほど遠いですが家を建てるにあたって近隣の人家を監視する楼閣を設けることを禁じる内容のものがあったとの事なんです。

そして1950年に制定された当初の建築基準法では、住居地域・商業地域・準工業地域・工業地域の4種類しか用途地域がありませんでした。

しかし、社会や経済の状況を反映して改正が繰り返され、1970年と1992年の改正を経て、現在は12種類の用途地域に分けられています。

面白いですよね！

さらに1950年当初は、建ぺい率と絶対高さの制限によって行われていました。

しかし、その後、経済の成長や地価の高騰などから、土地の高度利用の要求が高まったため、1963年に容積地区制度が導入され、容積地区内の容積率と隣地斜線制限が加わり、高さの最高限度がなくなりました。

後に建築物の高層化が進む1970年には、北側斜線制限が創設され、1976年には日影規制が新設されるに至ります。

1980年代後半以降は、社会の要請として、さらなる土地の高度利用を進めるため、皆様知っての通り、容積率の緩和などの規制緩和措置がとられておりますよね！

いまでは当たり前なルールの歴史をたどると意外なことがわかりました。

またの機会にお話させて頂きます。

本日は私萩原が、宅建士のお話させて頂きます！

私も必死で勉強して取得した資格ですがその歴史に関しても勉強してみました。

宅建業法の歴史ですが、初めて宅地建物取引業法が成立したのが、昭和27年のことです。

当時は仲介手数料の規定もなく、契約が成立した後にいろいろな手数料を請求したり勝手な金額で売買をしたりといったことも多く行われていました。世相を反映し、悪徳業者を取り締まろうという趣旨が宅地建物取引業法に現れたとのことです。

この時はまだ宅地建物取引士の制度はなかったそうです。

昭和32年に宅地建物取引業法の改正時にはじめて、宅地建物取引員という名称で導入されました。

この時は資格というよりは講習のようなもので、六法全書持ち込み可で全30問の試験で合格率も93％もあったとのこと。

ほぼ全員が合格ですね。。。

その後、昭和39年の宅建業法改正時には宅建業者の免許制度が導入され、報酬額について基準が定められたとのことです。

また、昭和40年には宅地建物取引員から宅地建物取引主任者となり、合格率も43％まで下がったものとなったそうですが、

まだまだ今に比べると合格しやすい試験ですね。

実はまだこの時には重要事項の説明など宅建士の専権事務は決まってなかったそうで、重要事項の説明などがきまるのは昭和46年のことだそうです。

昭和55年には宅地建物取引主任者の設置義務、10人に1人以上の設置することが義務付けされました。

翌年56年には宅建試験が全50問となり、今と変わらない試験形態に変更されたみたいです。

不動産取引の歴史をたどると面白いことがたくさんありましたので皆様にもご提供出来れば思います。

皆様こんにちは
いつも弊社ブログをご覧いただきまして
本当にありがとうございます。

今回も私、新開からは世界の賃貸事情について
お話させていただきます。

今回はイタリアの賃貸事情に
ついて調べてみました。

イタリアの賃貸物件の特徴というと
まず挙げられるのは、
築年数が経過した物件が多いことです。

築20～30年の建物が多く、
築200～300年以上というものもあり、
中には文化財となっている物件もあるようです。

古い建物であっても価値があるという考え方から
不動産価格も上がり、比例して家賃も高騰しているため、
ローマなどの中心地区では
学生など若者が1人で住むことは難しく
、複数人でシェアして住むことが一般的のようです。
大学の掲示板などでは、
同居人募集の貼り紙も多く見られるとのこと。

物件の探し方は、不動産会社に相談するほか、
新聞やフリーペーパー、インターネットでの
検索などが主流で、日本での探し方と似ていますね。

不動産会社の仲介によって契約する場合は、
仲介手数料が1年分の家賃のおよそ15％ぐらい。
直接大家と契約をして手数料を
浮かせることも可能なようですが、
家賃の頻繁な値上げなどのトラブル事例もあり、
できるだけ不動産会社を通して契約するほうがよいそうです。

イタリアの賃貸住宅では、
家賃に光熱費が含まれるケースがあるようです。
物件の契約によって異なるようですが、
自分で払う場合、日本のように毎月検針があるのではなく、
2・3ヶ月に1回、基本的に前年の使用料に
基づいた予測請求がくるという仕組みのようです。

油断すると冬の暖房費がかさみ
高額な請求がくることもあるそうです。
部屋の温度を左右する窓は断熱性能が高いものか、
入居前に確認しておくことが、
イタリアでの賃貸物件探しにおいては
重要なポイントの一つのようです。

我々からは、観光で訪れる土地のイメージが
強いですが、実際に住むとなるとまた違った事情が
あるようですね。

文化財に指定された建物に住めるなんて
一度経験してみたいですね。

また人々が自由にいろんな場所や国への行き来が
出来る日が来ることを祈りながら
次回へ向けてまた調査していきます。

お読み頂きありがとうございました。

新開

皆様、本日も弊社ブログをご覧いただき誠に有難うございます。
本日は私が所属しております「一般財団法人　日本不動産コミュニティ」通称J-RECが開催しております、不動産実も検定についてご紹介させて頂きます。

こちらの資格は、一般的に物件のオーナー様が資産運営や物件の管理に必要な知識をスクーリングを通じて身に付けて頂くカリキュラムとなっています。お申し込みを頂くとテキストが郵送され、受講スケジュール沿って受講いただきます。（最近はリモートが多くなっています）
全カリキュラムが終了すると資格が受験でき、試験に合格すると、不動産実務検定2級が取得でき、さらに先に進むと1級、そしてマスターへと進級でき、最終的には講座の講師ができる「J-REC公認不動産コンサルタント」の資格も取得できます。

もちろん、講師までになる必要はなく、不動産実務検定２級でもかなりの知識や実践力を身に付けることが出来ます。

ひと昔前の借家文化とは異なり、現在はいかに「お客様に選んでいただけるか」や「効果的な広告が出来ているか」。「間違った所に費用をかけていないか」など、単にアパートやマンションを持って貸しているというスタンスから「経営」としての装いが一層濃くなってきました。
そういった部分を詳しいテキストやスクーリングを通じて習得し、また、同じコミュニティーで様々なコネクションが出来、リアルタイムで相談や実例を聞けることも大きな魅力だと思います。

ご興味のある方はメール等でお知らせいただければ、直近での受講日程をお知らせさせて頂きます。

知っているだけで大きな違いが生まれますのでご興味のある方は是非！お問い合わせください！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

みなさまこんばんわ！
開発部の五十嵐でございます。

今回も前回に引き続き大阪での一日をご案内させていただきたいと
思います。

前回ではステージング前のお部屋をご覧いただきました。

一見、フローリングも張り替えられ2面採光の明るいお部屋なので
悪いイメージはなかったのですがなぜか、
しばらく空室が続いておりました。

要因として挙げられるのは

・市場に出ている物件と、いい意味悪い意味でも
　さほど変わりがない点。
　（お客様の目に留まりずらい）

・同家賃の近隣物件に比べ少し古さが目立つ内装。
　（数万円家賃を上げれば築浅物件があります）

など細かいながら改善点は数点ございましたので
これらを改善すべくまずはステージングを実施していきたいと
思います！

大阪到着からノンストップで家具や小物を揃え、組み立て、、、、
ステージングを行うお部屋が5階の階段、、
疲れで組み立てる手が多少震えておりました、、
東京へ帰る時間が3時間押しになってしまい辺りはすっかり
夜になっておりました(笑)

ただお陰様でとっても完成度の高いお部屋が完成いたしました！
特に壁に飾ったポスターやファブリックパネル、
募集広告のお写真でも内覧時でもすごく目を引くアイテムかと思います。

他、入居者様のほとんどが男性ということもあり、
ターゲットを男性に絞り、
ソファーと小物の色を黒系に統一し、シンプルかつスペースを確保
した男性向けのお部屋が完成いたしました。

改善点だった箇所、

・市場に出ている競合物件に比べ差別化ができました。
・少し古さが目立つ内装も男性をターゲットにした小物で
　あえてビンテージ感の演出ができました。

今回のステージングにより近隣業者様からのお問い合わせも増え
かなりいいスタートができました！
この調子だと近日中にご成約になりそうです！

朝4時に出発し、大阪に到着したあとノンストップでステージング・管理引継ぎを行いドタバタな一日でしたが
その分いいお部屋が完成いたしました！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。