不動産コンサルタント達の日々の記録

こんにちは！小原です。

今回は新たに当社で管理となった物件のご紹介をさせて頂きます。
こちらの物件は元々空きビルだったのを全面改装して賃貸で募集することになりました。

☆中央線　国立駅9分の好立地☆
1R/1Kが5戸、2LDKが1戸、テナントが1戸の総戸数7戸になりますがどれも内装リノベーションで綺麗になってます♪

今回担当の方と同行して自分が写真を撮らせていただきましたが、天井もフローリングのような見た目、2LDKは食洗器付き・一坪風呂と分譲マンションクオリティの設備を導入しています！

さらにテナントも2階にはなりますが路面からのらせん階段での入口、路面側は全面ガラス張りです♪
ネイルサロンや美容室などにかなり合うのではないかと思っております！

さらにさらに・・・なんと全部屋3/31までフリーレント！！！
テナントの方は内装などの準備期間に...住居の方は早く済めば済むほどフリーレント期間が長くなるため、大変お得です♪
例えば、1/1に住んだとしても3/31までは家賃がかからない為、3ヶ月無料で住めるんです！！！
しかも、1R/1Kは敷金礼金ゼロキャンペーンと超破格！大幅リノベーションで全室一斉募集の今だからこそのキャンペーンです☆

12/1に一斉に募集を開始しますが、かなりオススメの物件ですのでもし気になった方は是非お問い合わせください！
今回は特に設備が充実している2LDKのお部屋のお写真とテナントを先行公開いたします！

これからも皆様にいち早く情報をお届けできるよう全力で頑張ります！！！

皆様、いつも弊社ブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
本日は駐車場などにあいた穴を塞ぐひとつの例をご紹介させて頂きます。
今年の９月より弊社で管理を引き継いだ物件で、入居者より「駐車場に無数の穴があり、雨の日に水たまりが出来て危ない」という連絡が入りました。確かに駐車場のアスファルトにはかなり大きな穴が開いており、車の往来には支障ありませんが、歩行で付近を歩く際には確かに危険な状態でした。早速オーナーにお話ししましたが、前管理会社で舗装を直す見積もりを取ったところ100万円を超える金額が出て、施工できずにいたとの事でした。
それらを踏まえ、私と弊社スタッフ萩原でホームセンターに行き、写真の「マイルドパッチ」を購入し現地へ行き穴を塞いできました。
このマイルドパッチは、水と混ぜることによって固まるアスファルトで、弊社では度々使用しています。
気になる費用ですが1袋2800円程度で今回６袋使いましたのでコストは16,800円で済みました。
前管理会社での見積もりはアスファルトを舗装しなおすものでしたが、実際問題となっていいるのはアスファルトに開いている穴が危険というものであってすべてをアスファルトをひきなおす必要はなく穴を塞げれば問題はなくなるので、元々とてもシンプルな問題でした。しかし、仕事の受け側が要点を間違えてしまうと問題解決までに逆に長い時間がかかってしまいます。

施工中も入居している方々より前の管理会社に何年も前から言っていて何もしてくれなかったけど、管理が変わってからようやくやってもらえてよかったと感謝頂けました。

不動産投資は「賃貸経営」です。
経営というからには収入を増やし、支出を抑えることがとても重要となります。そして賃貸経営のパートナー（現在お任せの管理会社）もオーナ様と少なくとも「同等」、本来それ以上の意識を持っているかどうかご確認いただく必要があるかと思われます。

弊社はこれからも、オーナー様の賃貸経営、そして資産管理において、コンサルティング業務や賃貸管理業務を通じて様々なご提案をさせて頂きます。

賃貸管理や投資用物件で何かお困りの際にはお気軽にお問い合わせ頂けたらと思います。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

皆様こんにちは
いつも弊社ブログをご覧いただきまして
本当にありがとうございます。

今回も私、新開からは世界の賃貸事情について
お話させていただきます。

先日、オーストラリアでは日本からの入国について、
ワクチン接種が完了し出発前3日以内の
新型コロナウィルス検査で陰性であることを条件に
全域ではありませんが、検疫なしで入国することが
可能になると発表がありました。

感染状況によると思いますが、
コロナとの共生へ方針を転換する国が増えて行くの
かもしれませんね。

今回はニューヨークの賃貸事情に
ついて調べてみました。

日本では住み替えの際に、「賃貸か購入か」
がよく検討され、住まいを借りることと買うことを
比較する人は多いですが、
アメリカのほとんどの地域では「家は買うもの」
という考え方が強く、
ライフスタイルの変化に合わせて家の売買を繰り返し、
数年ごとに引越すのが一般的なようです。

しかし、ニューヨークやロサンゼルスなどの
大都市圏では賃貸物件も多く、
ニューヨークの賃貸率は66％と、東京都の53.4％
と比較しても賃貸率が高く、
賃貸での暮らしが一般的であると言えると思います。

ニューヨークは人気の高い街であり
家賃の高騰が続いていて、
マンハッタンでは、日本でいうワンルームタイプの
部屋で約18万円～30万円くらいするようです。

若い人は何人かとルームシェアをする
ケースが多いようで、それでも1人当たり
日本のワンルームの家賃に相当するぐらいの
負担は必要となります。

また、入居審査も厳しく、家賃の数十倍の年収か
貯蓄額の証明、またはアメリカ国内での
連帯保証人が必要になるようです。
やはり、憧れの街ニューヨークに住むことは
ハードルが高そうですね。

物件の探し方は、現地のエージェントや
日系の不動産会社などに依頼するか、
情報誌などで情報収集するのが一般的です。
その点は日本とも似ていますね。
しかし、入居にかかる費用や退去時の
慣習が日本とは異なります。

日本で不動産会社に支払う仲介手数料は
「家賃の1ヶ月分」が多いですが、
ニューヨークの場合はおよそ「年間賃料の15％」
が必要となるそうです。
2,000ドルの物件の場合、2
,000ドル×12ヶ月×15％＝3,600ドルで、
家賃の約1.8ヶ月分と日本より高い計算になります。

礼金のような仕組みはありません。
敷金に似た「保証金」が契約時に必要となります。
これは家賃の1ヶ月分くらいで、
よほど酷い部屋の使い方をすると
そこから修繕費を引かれますが、
ほとんどが退去時には全額返還されるようです。

日本ではまだまだ少ない、
賃貸物件のカスタマイズも寛容で、
部屋の改修は通常使用の範囲と考えられ、
退去時の原状回復義務も基本的に求めらません。
でもセンスは求められますね。

いかがでしたでしょうか。
国や文化によって異なる賃貸事情、
自由の国アメリカならでは、個人を権利を
お互いに主張し合うアメリカらしさを
象徴するようなスタイルでしたね。

人々が自由にいろんな場所や国への行き来が
出来る日が来ることを祈りながら
次回へ向けてまた調査していきます。

お読み頂きありがとうございました。

新開

こんばんわ！
五十嵐でございます！

いつも弊社のブログをご覧いただきありがとうございます！

本日から数回に分けて、先日行ってきました大阪出張での
ドタバタな一日をみなさまにお届けしたいと思います。

新たに弊社にて管理業務をさせていただくことに
なった物件の前管理会社様へ引き継ぎ業務と現在空室のお部屋の
ステージングがメインの業務内容となります。

皆様、東京から大阪まで行くとなれば最低でも1泊2日だと
思いますよね？
いいえ。違います！
我々は片道4時間以内であれば基本的に日帰りです！
自宅を出発したらノンストップで進みます！

ただ一日を終えて
自宅へ帰った来た時の達成感は、、何ともいえません、、

朝、4時に出発して大阪へ到着。
まずは物件の下見に行き、ステージングのイメージです。
間取りや賃料も大事なのですが、入った瞬間のお部屋の
雰囲気や明るさ、臭いなどもすごく大事なポイントだと思います。

お部屋の弱点こそがステージングによって改善されるチャンスだと
思っておりますので悪い点が見つかるほどやりがいを感じます。
さらにそのステージングによって賃料が少しでも上がって
ご成約になればこれ以上の喜びはございません！

ただ、間違ってはいけないのが
『悪い部分を隠す行為』です。

基本的にステージングしたお部屋がご成約になった場合は
設置していた家具などは回収いたしますので、内覧時に家具や小物でわざと隠していた「汚れ」や「傷」などが、契約を終えていざ入室した際に、なんだこれは！となってしまうと入居者様がとても
可哀そうですよね、、、。
内容によっては大クレームになることもあります。

なのでマイナスポイントは隠すのではなく活かすことこそが
ステージングの一つだと思います。

というわけで、本日はステージング前の室内写真をご紹介致しますので是非お部屋の弱点を見つけてみてください！

次回！！
【迫力の一枚？ステージングによって生まれ変わったお部屋】

是非お楽しみに！

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

皆さま、こんばんは。

本日は、私、丸山より「管理業務」内での新たな出来事を
お伝え出来ればと存じます。

つい一週間前の出来事になりますが、私の担当する物件の
入居者さまより携帯電話へ連絡が入り、「屋根に設置して
ある金具が外れてますよ」との事。

私は何が起きたのか把握に出来ず、取り急ぎ現地へ直行した
ところ、目の前には添付写真の光景が広がっておりました。
ネット配線を束にし、止めているアンカーが外壁一部と共に
外れておりました。
このような状況は滅多に遭遇しない気がしますので、私自身
が強運？凶運？をもっているのかも…と思った次第です。

直ぐにオーナー様へ連絡を取り、状況説明ののち、明後日に
配線工事をした業者さまと現地で話し合うことになりました。

配線工事を担当する方よりの説明によりますと、
通常、ＮＴＴの配線などは世帯数に対し4～5本毎に１つで
束にするようで、今回の物件規模であれば２つの束で十分に
収まるのですが、こちらの物件では束が３つの他に新たな
配線が1本あり、設置してあるアンカーがその束の重さに
耐え切れなくなったのが原因との事。
その為、先ずは現在の導入状況などを一度確認をして頂き、
不必要な配線の撤去が可能かご返答頂ける事になりました。

ただ、結果が分かるまでに完全に外れて大惨事になって
しまう可能性もあった為、オーナー様とご相談しまして、
取り急ぎ補修工事を依頼する手筈となりました。

ここで問題が一つ、
今回のケースでは補修工事の費用はどうなるのか、
これはオーナー様のご負担になってしまうとの事。

配線工事は、入居者さまのご希望と工事を実施する上で
当時のご所有さまや管理会社へお伝えし許可を得ているで、
故意ではなく不可抗力のため一切責任は負えないそうです。

この辺りは、非常に難しい線引きではあります。配線工事も
もっと的確に実施していれば、このような事態にはなってい
ないような気がしますし、だからと言って入居者さまの希望
を断るような事だと早期退去の可能性も出てきます。

その為に、やはり新築建築時やご購入前には、その辺りも
しっかりと施工業者などに確認した方が、同じような事は
起こらない気がします。

本日は、最後までお付き合い頂き、誠にありがとうございます。

株式会社レント管理サービス
丸山

またまた今回も小原がお話しさせていただきます！

今回のテーマは『コロナの影響』

私が賃貸営業をしていた時にコロナは突如として発生し、瞬く間に感染・拡大していきました。
それにより、様々なことに影響がでましたが今回はお家に関して実際に感じたことをお話しさせていただきます。

まず感じたことは入居者の層（需要）の変化です。
主に単身などはオンライン授業・テレワークにより新卒での就職や
学校入学に伴うお引越しがかなり減りました。
他にも緊急事態宣言により営業が困難になってしまったテナントの空室が多くなりました。
ですが、その分需要として増えたのは郊外への移転・テレワークによりお部屋を広くしたいというのでお引越しが増えました。

不動産は衣・食・住ということもあり大幅に需要がなくなるわけではなくニーズが変化していくことを感じました。

実際にセミナーでお会いしたオーナー様たちも都内の単身の物件を所有されている方は普段はすぐ決まるのに3カ月ほど空いていて問い合わせが少ない・・・
一方で郊外の物件を所有されているオーナー様は、退去の予定が出ても募集をしたとたんに普段よりも問い合わせが多くなり、退去前でも決まっていった！というお声もありました。

また現在、コロナにより工場が多く閉鎖され、半導体不足が不動産にも影響が出ております。
実際に身の回りに起こっていることとしては修繕やリフォームにより半導体が必要なもの、給湯器やウォシュレット、エアコンなどの入荷できる日にちが大幅にかかっており、修繕に時間がかかってしまうお部屋もありました。

このようにコロナにより様々な影響が出ております。
今後緩和されていくことを切に願いながらも今現状でお困りのオーナー様の手助けを少しでもできればと思っております！

本日は私小原が先日行った、石川県の金沢のお話をさせて頂きます。

先日お取引のあるオーナー様からのご紹介により、金沢にある物件を募集してほしいとの事で現地まで伺わせていただきました。
私自身初めて行ったところなので行くまでは正直兼六園があるくらいにしか知識としてはありませんでした。

まず現地に到着してすぐにオーナー様と合流し、物件を見学させていただきましたが、ものすごく広い立派な一戸建てでした！
趣がある庭は昼と夜でもまた雰囲気が違った見え方がします。
また、設備は食洗器付きのキッチンや洗面台、浴槽も新しくなっており住みやすい作りになっております。
代々経営者の方たちが住んで成功しての売却とのことで縁起もいい物件です♪
オーナー様は地元の方で金沢の良さを伝えたいということでいろいろな所をご案内していただき地元愛がすごく伝わりました！
自然の良さ、海と山の食材が豊富で美味しいなど環境がよく現在新幹線での利便性もよくなっております。

そういった意味でも今回の出張を通じて色々な経験ができたと思います。遠方の物件でも一度現地を見て街を知ることで実際に感じたことを伝えられる。そしてこのつながりをもっとつなげられるようにより一層頑張らなきゃ・・・と改めて感じられた日でした。

今回の物件に関してはまだ未公開で近日公開予定です！
他にもこれから金沢は盛り上がってくる街だなと思いますのでご興味がある方は是非ご連絡ください！

本日は私、萩原になります。

この度、弊社の物件が無事に売買契約が締結されました。

築30年木造で建蔽率、容積率オーバーで一見すると、あまりいい物件ではないのでは？と思う方がいると思うのですが

お部屋の中はリノベーションされており、利回りに関しては8.5%と高利回りです。金融機関も不適合物件でも融資するところもございました。

今の所有者様の意向もあり入居の審査に関しては厳しい設定でしてあり保証会社も必須で加入しております。

各駅停車の柴崎駅徒歩10分という立地なのですが急行始発駅のつつじヶ丘駅の隣ということもあり賃貸需要はあります。

京王線ユーザーでいえばこの柴崎駅というのは実は穴場なんです。

駅周辺には暮らしのマーケットはすべて揃っていますし、次の駅で乗り換えれば始発電車に乗れますので、、、。

有名駅は物件が多すぎて、借り手のほうが少ないというところもあります。

供給過多では物件がよくてもなかなか入居者が決まりません。

もちろんいわゆる売るだけではなく弊社で管理させて頂くのでこれから新所有者様とは密になり賃貸経営をサポート出来れば思います。

売買が終わり、引き渡しが終わった時からがスタートだと思っておりますので、

今後も安心できるような不動産会社として頑張っていきます。

皆様こんにちは
いつも弊社ブログをご覧いただきまして
本当にありがとうございます。

今回は新開から世界の賃貸事情について
お話させていただきます。

私は旅行も好きで、この会社に入社する前は
アジアを旅したこともあり
今回はアジアの賃貸事情について
調べてみました。

コロナ禍で海外に行ける機会は減ってしましましたが
この記事と共に海外へすこし思いを馳せて頂ければ
幸いです。

まずはお隣の韓国から、
韓国では、家賃の支払い方法に独特な文化があります。
日本のように毎月家賃を支払うのではなく、
入居時に保証金としてまとまった金額を支払い、
月額の家賃は無料というのが長く主流となっていました。
この制度は「チョンセ」といいます。

納入した保証金は、基本的には退去時に戻ってくる。
家賃が実質無料という事になります。

銀行の利率が高く投資や資産運用が盛んな韓国では、
家主が入居者から預かった「チョンセ」を運用し、
退去までに利益を出すのが前提となっているようです。

しかし最近では景気もあまり良くないため、
「チョンセ」制度ではなく「ウォルセ」
という日本のような月額家賃制度を利用する
大家も増加しているようです。

敷金を運用して利益をだして、現状回復費用に充てる
なんて日本では中々考えられませんし、
難しそうですね。

街が美しく、住みやすいことで知られているシンガポールでは
どうでしょうか。

ビジネスで進出する日本の企業も多く、
比較的日本の方も多く暮らしている国の一つだと思います。

シンガポールでは持ち家率も高く、
約8～9割と言われています。
そのほとんどが、政府が供給するHDBという
日本の公営団地のような
集合住宅に住んでいます。

賃貸住宅に住むシンガポール人は何らかの事情で
親と同居しない人や
経済的理由で住宅を手放した人たちだそうです。
また、HDBはシンガポール人や永住権保持者しか購入できない
ということもあり、結果、賃貸住宅に住むのは
ほとんどが外国人となります。

その多くが、プールやジムなどの附帯設備が整った
日本の高級マンションのような「コンドミニアム」
という高級集合住宅です。

賃貸物件の契約時は、日本の敷金のように、家賃2ヶ月分の
デポジットと仲介料として家賃1ヶ月分支払います。

契約期間は2年間で、短期解約は認められないことも
あるようです。

国や文化によって異なる賃貸事情、
日本では「借地借家法」という法律もあり、
借主保護の考えがなかば当たり前ですが、
海外ではそうした法律や借主保護の考えすら無い場合も
多いことがわかります。

住まいの考え方は、
文化や国民性の違いを感じさせられますね。

「お国柄」が表れるこうした住宅事情でも
文化や国民性の理解を深めることにもつながれば
幸いです。

＿＿＿＿＿＿■セミナー開催のお知らせ■＿＿＿＿＿＿＿
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11月20日にJREC第６支部のセミナーが開催されます！
詳細は下記のとおりです。
ご参加希望の方は弊社ホームぺージお問い合わせフォームかkai@rentkaihatsu.comまでお問い合わせくださいませ。

◆第35回不動産経営倶楽部(リアル・動画)

第一部『成約率アップのための部屋づくり』
バーチャルではできないターゲットをしぼったホームステージング！！
講師:一般社団法人 日本ホームステージング協会　公認アンバサダー　林浩一先生

第二部『(仮)入居者様に選ばれるリノベと大規模修繕』
講師:株式会社朝日リビングさま

久しぶりにリアルセミナーですので
スケジュールを確認して早めにお申し込みください。

●会場：武蔵野プレイス３階　スペースＣ
武蔵野市境南町2-3-18 (中央線武蔵境駅南口１分)
●開催日時：2021/11/20(土)10:00-12:20(受付9:45)
●定員：25名 (ランチ懇親会15名)
●参加費用：3,000円(JREC会員・一般早期(11/10マデ)お振込み)
　7,000円(ランチ懇親会付)、4,000円(一般・現金)
●参加者へのお知らせ
　・入金確認後、正式受付となり会場のご案内
　　をさせていただきます。
　・ビデオ収録をします
　・領収証の発行はしておりません
　　(お振込みの控えを保管してください)
尚、定員数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。

いつも弊社ブログをご覧いただきまして本当にありがとうございます。
本日は弊社が行っている「遠隔管理」についてお話しさせて頂きます。

弊社は東京「府中」にて20年間賃貸物件の管理業を営んでおり、エリアや沿線で4000室以上のお部屋を管理させて頂いております。
今から6年くらい前より、今までお取引させて頂いていた地域のオーナー様に加え、投資家の方々とのお取引も多くなってきて下記のようなニーズをお聞きする機会が多くありました。

◆地方都市にも物件があるが、管理会社の対応に問題がある
◆東京とお客様付の慣習がちがう。
◆管理会社と打ち合わせや意思の疎通がしづらい
◆担当者の知識が少なく、話が伝わらない事が数多くある。
◆空室が決まらない場合、家賃を下げる提案しかしてこない。
◆エリアによって管理会社も複数あり、全体を把握しづらい。等

そんな中、東京で物件をお任せ頂いている複数の投資家の方々から、弊社の空室対策のご提案や管理業務内容をご評価頂き、地方の物件も管理してほしいというご要望にお応えして5年くらい前から遠隔管理をスタートさせました。

ここまでお読みになった方々は、そんな遠くの物件をどうやって？？と思われると思います。
しかし、現地協力会社やリフォーム会社などとタイアップして実務における緊急事態に関しては早急に対応するロジックを組み、入居者募集に関しては東京で培った手法で弊社を窓口として行い数々の成果を上げています。例を挙げれば今まで４４世帯中7部屋も空室があった物件を数カ月で満室にしたり、1年以上空室だったお部屋を受注してから1カ月以内に成約まで至ったケースなど様々です。
そして投資家の皆様にとって、とても喜ばれる要素としては、複数の物件を1社、そして担当者がすべて把握しているので管理会社が出すご提案や見積もりなどの落差が無くなり、投資家の皆様が出す指示も迅速に伝わり、施策や計画などが立てやすくなる点です。
お打ち合わせも都内のご指定の場所までお伺いできますので、貴重なお時間を無駄にすることはありません。地方に行った際にそこで管理会社と打ち合わせる手間と時間が大幅に省けます。
また、購入や売却も一貫して行っておりますので、総合的な資産運営のアドバイスやご提案もワンストップでご提供できる点も喜んで頂いております。
本ブログをお読みいただき、地方に物件を所有されていて何かお困りのある方や遠隔管理にご興味のある方は是非、メールなどでお問い合わせ頂けたら幸いです。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利