不動産コンサルタント達の日々の記録

こんにちわ！

本日は私、五十嵐が実需の物件紹介をさせていただきます。

【セボン代官山】

イタリアのプロヴァンス地方をイメージした建物はエントランスを
入った瞬間まるで日本ではないかのような空間となっており、
特別感が溢れております。

屋上バルコニーからの眺望は代官山ならではの、
『都内ながら緑が多い街』を一望できますので
ご家族様でのティータイムもオススメです♪♪
また、こちらの建物は室内にホームエレベーターがついて
おりますので、ご年配の方や足の不自由な方でも不便なく
安全な生活が送れるかと思います。

現地でのご案内・物件の資料請求など
ご興味ある方は是非ご連絡をいただければと思います！

以上。
本日も最後まで読んでいただきありがとうございました。

＿＿＿＿＿＿■セミナー開催のお知らせ■＿＿＿＿＿＿＿
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11月20日にJREC第６支部のセミナーが開催されます！
詳細は下記のとおりです。
ご参加希望の方は弊社ホームぺージお問い合わせフォームかkai@rentkaihatsu.comまでお問い合わせくださいませ。

◆第35回不動産経営倶楽部(リアル・動画)

第一部『成約率アップのための部屋づくり』
バーチャルではできないターゲットをしぼったホームステージング！！
講師:一般社団法人 日本ホームステージング協会　公認アンバサダー　林浩一先生

第二部『(仮)入居者様に選ばれるリノベと大規模修繕』
講師:株式会社朝日リビングさま

久しぶりにリアルセミナーですので
スケジュールを確認して早めにお申し込みください。

●会場：武蔵野プレイス３階　スペースＣ
武蔵野市境南町2-3-18 (中央線武蔵境駅南口１分)
●開催日時：2021/11/20(土)10:00-12:20(受付9:45)
●定員：25名 (ランチ懇親会15名)
●参加費用：3,000円(JREC会員・一般早期(11/10マデ)お振込み)
　7,000円(ランチ懇親会付)、4,000円(一般・現金)
●参加者へのお知らせ
　・入金確認後、正式受付となり会場のご案内
　　をさせていただきます。
　・ビデオ収録をします
　・領収証の発行はしておりません
　　(お振込みの控えを保管してください)
尚、定員数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。

皆さま、おはようございます。

本日は、昨日に引き続き賃貸管理の維持管理をお伝え致します。

今回の問題点は「共用廊下・階段」

昨日お伝えしました私が担当する物件で、築２年であるのに
写真の通り共用廊下や階段部分のシートに経年的による汚れ
があり、１日でも早く対策を講じないといけない状態までに
なっておりました。

このまま、何もせず放置した状況ですと、後々ご売却する際
に買主に対しても非常に印象が悪く映ってしまいます。

また、居住されている方々からも賃料を支払っているのに
共用部が汚れや散らかっていると印象が悪くなり、退去する
方向になってしまう恐れがあります。

空室リスクは、
単純に「居室」のリフォームやステージング等だけではなく、
建物の共用部分も非常に重要な部分ではないでしょうか。

その部分も含め、建物全体に力を入れて維持管理していければ、
周辺の賃料相場より多少高くてもご成約に繋がる可能性も大きく
なるかと考えます。

その為には、日々の対応・対策が必要になってまいります。
弊社では、そのための「建物管理」が必要になることを
あらゆるお客様へ推奨しております。

ちなみに、今回の物件ではご所有者さまとご相談しまして、
後日スポットでの高圧洗浄機を使用した清掃を入れる事で
ご対応させて頂きました。

皆さまも、賃貸経営を行う際には「入居者管理」だけでは
なく、「建物管理」の部分も重要視して管理会社の選定を
行って頂ければと存じます。

弊社でもトータル的な管理業務を行っておりますので、
ぜひご興味をお持ちの方は、お気軽にお問合せ下さい。
担当スタッフが、お客様のもとへお伺いさせて頂きます。

この度は、建物の維持管理でお話しさせていただきました。
２日間に渡りお付き合いいただき、ありがとうございました。

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◆第35回不動産経営倶楽部(リアル・動画)

第一部『成約率アップのための部屋づくり』
バーチャルではできないターゲットをしぼったホームステージング！！
講師:一般社団法人 日本ホームステージング協会　公認アンバサダー　林浩一先生

第二部『(仮)入居者様に選ばれるリノベと大規模修繕』
講師:株式会社朝日リビングさま

久しぶりにリアルセミナーですので
スケジュールを確認して早めにお申し込みください。

●会場：武蔵野プレイス３階　スペースＣ
武蔵野市境南町2-3-18 (中央線武蔵境駅南口１分)
●開催日時：2021/11/20(土)10:00-12:20(受付9:45)
●定員：25名 (ランチ懇親会15名)
●参加費用：3,000円(JREC会員・一般早期(11/10マデ)お振込み)
　7,000円(ランチ懇親会付)、4,000円(一般・現金)
●参加者へのお知らせ
　・入金確認後、正式受付となり会場のご案内
　　をさせていただきます。
　・ビデオ収録をします
　・領収証の発行はしておりません
　　(お振込みの控えを保管してください)
尚、定員数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。

皆さま、おはようございます。

本日は、私、丸山が担当している物件の共用部分の問題などを
2部構成でお話しできればと存じます。

先日、いつものように担当の物件を巡回した際、とある建物の
共用部に目が留まりました。

それは、どの建物でも問題が多い「ゴミ」の捨て方での問題。

弊社では、毎回、新規でご入居されるお客様へ「入居のしおり」
と合わせて、必ず地域ごとの「ゴミの処分方法」が記載した
市区町村より発行の資料を配布して、ゴミの分別や捨て方など
を徹底するように喚起しております。

今回の建物のご入居者さまの一部が、その事を全く理解して
おらず、添付した写真のようなに分別もせず、また回収日で
ないものをダストボックス内に放置する、リサイクル家電で
指定処分方法ではないので未回収と、散々な有り様でした。

この状態だと、いつまで経ってもごみ収集業者に一切回収して
もらえず、そのまま放置した状態が続くとダストボックス周辺
でコバエや悪臭が発生し、酷い惨劇になってしまいます。

本当に、昔よりこのゴミ分別などの問題は長年続いており、
その間に様々な方法が考えられ、実施されてきましたが、
ある程度の効果は感じれたものもありますが、費用対効果
の部分で考えると果たして…と考えます。

＜例＞
・防犯カメラを設置する　→　犯人を特定し易い
・入居者さまへ注意喚起の手紙の配布　→　一定期間のみ効果
・ダストボックスへの南京錠設置　→　面倒な
・ダストボックスの不設置　→　市区町村指定の場所に捨てる

弊社では、管理をご用命いただく際に「入居者管理」と合わせて
「建物管理」もご説明させていただき、ご加入頂くことを推奨
しております。
そうすることにより、上記のゴミ問題の面でのご対応も行う事
ができ、その他の建物メンテナンス作業もご対応可能となります。

現在、建物維持管理の面でお困り事がございましたら、是非とも
弊社までお気軽にご相談ください。

次回は、もう一つの問題「共用廊下・階段」について

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武蔵野市境南町2-3-18 (中央線武蔵境駅南口１分)
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ご了承下さい。

こんにちは！
この度新たにコンサルタントとして加わりました小原拓哉と申します。

今回は新たに投資用とは別に実際にお客様の住む物件のご紹介をさせて頂きます！
投資用とは別で実際にお客様が住むお部屋・・・。
元々賃貸の営業店舗の責任者としてやっていましたので新しい挑戦で気持ちは燃えております・・・！！！

まずは南青山の物件です。
3LDKの物件で眺望が良い18階の募集になります！
コンシェルジュサービスも御座いまして
ブルックリン調の内装でお洒落な作りです。
こんな家にいつか住みたいなぁと心から思えるお部屋でした♪
今年の9月に大幅改装して完成したお部屋になりますので内見も可能です！
気になった方は是非お問い合わせください。
kaihatsu@renthouse.co.jp

そのほかにも主にアットホームにて掲載しています！
ＨＰにも随時更新していきますのでよろしくお願いいたします。

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武蔵野市境南町2-3-18 (中央線武蔵境駅南口１分)
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尚、定員数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。

結局、その日には引っ越しが終わらずでしたがクリーニング費用、リフォーム費用は出て６０万ほどでした。

内容としては全壁紙(物件は戸建て)の張替えがメインでした。

支払うことに納得して頂き、サインをもらうことでその日は終了になりました。

後日荷物が残っていないか確認に行くとまだ少し荷物が残っていました。

こちらも入居者様に処分費をもらう代わりに弊社で処分することになりました。

現在、弁護士を入れて請求することを念頭にオーナー様に話し合っております。

次回は未然にこのようなトラブル防ぐ対策案をお話させて頂きます。

続く、、、

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おはようございます。

本日は私、萩原の管理業務でのお話をさせて頂きます。

先日管理させて頂くことになりました戸建ての退去立会に行ってまいりました。

客付したのは弊社ではなく他社様で次の入居者様から弊社で管理することにはなっておりました。

なので通常関係のない不動産会社が立ち合いを行うことはしないのですが今回は訳ありでした。。。

なんと【約300万円】ほど家賃滞納をしておりました。
オーナー様いわく入居して2ヶ月目から退去するまで家賃を払ってもらってないとの事でした。

当初は保証会社様に加入をしていたのですが入居している人数が増えているなどの理由で保証会社様が契約を打ち切ったみたいなんです。

契約中に契約を打ち切るなどその保証会社様もひどいなとは思ったのですがそもそも入居している人数が増えているので入居者様も悪いですね。

そういった理由でオーナー様も困り切ったご様子だったので今回は立ち合いも弊社で責任を持ちやることになりました。

立会時間に物件の玄関を開けると荷物が大量に残っているのが見えました。

入居者様に聞くと「もうすぐ終わる」とひとこと。
どう考えてもすぐ終わる量ではなかったです。

しまいにはお部屋の中で煙草を吸い始める始末、、、

続く、、、

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武蔵野市境南町2-3-18 (中央線武蔵境駅南口１分)
●開催日時：2021/11/20(土)10:00-12:20(受付9:45)
●定員：25名 (ランチ懇親会15名)
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こんにちは。

本日は私、新開から日々の業務についての
1コマをブログにてご紹介してまいります。

弊社では京王線沿線だけでなく
全国で管理を行っています。

私の担当させていただいております。
愛知県の豊田市のマンションに
ついての出来事です。

当該物件の1Fテナント部分が解約に
なりまして新規で募集することに
なりました。

かなり長く借りて頂いておりまして
久しぶりのテナント募集でした。

募集前の調査をしてみると
どうやら電気以外の設備が導入されて
いないのではないかということがわかりました。

この状態で募集する場合、業種がかなり限られて
しまいます。
物販店舗だとしても、従業員の方のトイレや
給湯室の設置もできません。
飲食業の可否をオーナー様から承諾頂いても
テナント側の初期費用の投資額の負担が
かなり大きくなってしまします。

引き合いも増えてきて、ここぞというときに
給排水設備が整っていないことが発覚して
しまうと中々成約に結びつかない可能性もあります。

弊社で詳細の調査を行った結果
やはり給排水設備の設置が必要とのことが
判明いたしました。

貸主様にご説明し、今回は貸主様負担で
給排水設備を導入することになりました。

最低限のインフラ整備は当然に多くの入居希望者
から求められます。
これは居住用の物件に限りません。
市場のニーズを把握して、物件の問題点を
包み隠さずご報告することも
重要だと考えています。

おかげで引き合いも増えており
成約までの道のりも見えて来ました。

今回同様、オーナー様以上に物件のことを
知り尽くした上で、共有し成約にむけて
募集活動も行っています。

収益物件の販売活動だけでなく、物件の維持管理に
ついても適切なご提案が出来るように
心がけています。

弊社へのご相談内容は、多岐に渡ります。
どのようなことでも構いません。
気になることがありましたら、
お気軽にご相談ください。

新開

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いつも弊社ブログをご覧にただき誠に有難うございます。
本日は、本当に築年数と共に「家賃は下がり続けるのか」というテーマでお話しさせて頂きます。
一般的に空室が出て入居者募集をしてもなかなかお部屋が決まらない場合、不動産会社は一様に「家賃を下げましょう！」と言ってきます。もちろん家賃を下げるという事は現在よりターゲットを広げることになる事や割安感で決まる確率は上がります。
ただ、一度ディスカウントをしてしまうと次回もディスカウントしなくてはならなくなり、物件の価値を下げ、更には出口がキャピタルゲインの場合、売却時の価格にも大きな影響が出てしまいます。
それでは現状維持や逆に賃料を上げることは本当に無理なのでしょうか？
弊社では18世帯の単身物件で総賃料50000円上げた実績や、1部屋単位でも2000円～5000円上げて募集をし、成約に至った実績が数多くあります。それでは一体どんな施策を行っているのでしょう？

まずは足りていない設備を付加する方法があります。
例えばガスコンロが使えるのにコンロが無い、インターフォンが古い、エアコンが1基も付いていないなど、競合する物件と比較して設備的に負けている場合は、それらを設備として設置し、賃料を5000円上げれば、仮に設備に10万円かかったとしても20カ月で回収が出来、更に次の入居者募集の際にはそれらが使えますので投資効率はとても良い事になります。
もちろんやみくもに設備を後付けすれば良いわけではなくきちんとしたリサーチが必要です。

次に取れる施策としてご紹介するのは「ステージング」という手法です。
一般的にステージングは家具や小物を設置してモデルルームのようにお部屋を飾る事をいいます。

ただステージングは家具を置けば良いのでは無く、ターゲットとする層に向けて魅力のあるお部屋作りをし、おそらく不動産会社が数件ご案内する中で確実に「印象を残す」ことを目的としていますので、十分な調査や何をどう配置するか等の戦略は練りこむ必要があります。
費用は様々ですが弊社は賃料1カ月以内でステージングをご提供させて頂いております。

どちらの施策も私たちは「賃貸専門不動産会社」として培ったんノウハウやグループ賃貸仲介店舗を通じて得たお客様（入居希望者）のニーズを反映させることによって賃料UPを実現してきています。

その他、一般サイト以外の募集方法などもありますが、それは次回ご紹介させて頂けたらと思います。

現在空き室があってお困りの方は、是非、お問い合わせいただけたら、満室へ向けたご提案をさせて頂きますのでお気軽にお申し付けください。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

こんばんわ！

この度、コンサルタントとして新たに加わりました
五十嵐　ひかると申します！

名前だけでみると、よく女性の方と思われてしまいますが
残念ながら男性スタッフです。。
すいません。。

そんな私がこの度ご紹介させていただきく物件は、
弊社イチオシの管理物件！
【Fille Frats HIKIHUNE】でございます！

東京のシンボルともなった『東京スカイツリー』まで
自転車で10分程度の好立地に位置する築2年の築浅物件です。
大通りから一本中の道に入っておりますので閑静な環境に
近隣にはスーパーやコンビニなどもありますので生活の利便性◎
都心にいながら落ち着いた生活を送れます。

また、弊社が得意としている『空室対策』でこの度ステージングを
行いましたので併せてご案内させていただきます！

今回のコンセプトは
『できる男の一人暮らし』

黒を基調とした家具に、リモートワークに適したデスク。
白い内装のお部屋にピッタリな配色でチョイスさせていただきました！ソファーとアクセントクロスの色の愛称も程よく
シックかつ空間を生かしたステージングを行いました。

このように空室のお部屋に生活のイメージがしやすい
ステージングを行うことで内覧に来られたお客様が

「実際に生活をしたイメージがつく！」

「この広さがあればソファーがおける！」

など印象に残るお部屋となり、早期成約に繋がっていきます！

単身物件ですと比較として多くのお部屋の内覧をする方が
多数いらっしゃいますのでその中でもより印象に残るお部屋
になることでご成約に繋がることが多くあります。

我々は他社のステージングより比較的、安価でご提供が行えます
のでご興味のある方はぜひご相談いただければと思います！

最後まで読んでいただきありがとうございました。

五十嵐　ひかる

こんばんは。皆さま、初めまして、
本日は、私、丸山より一昨日にお取引きさせて頂くことに
なりました一棟収益マンションのご紹介致します。

まだまだ不慣れ面も多々ございますが、最後までお付き合い
頂ければ幸いでございます。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

現在、楽待や健美家等のポータルサイトへまだ未掲載のもの
になります。こちらは売主様のご意向でもございますので、
ご興味がございましたら、お気兼ねなくお問い合わせ下さい。

【物件詳細】
・最寄り駅　JR東日本　京浜東北・根岸線「西川口」駅
・所在地　　埼玉県川口市西青木1丁目
・種目　　　一棟マンション
・構造　　　鉄骨造　3階建て
・築年数　　2017年12月完成
・総戸数　　21戸（現在、満室稼働中）
・間取り　　1K TYPE
・想定年間収入　1724.4万円
・想定利回り　　約4.93％
・販売価格　　　35000万円

こちらの御建物は、賃貸アパート・マンションを専門に
建築を請負い、マスターリースや賃貸管理まで行う会社
が施工したものになります。
現在の売主様も、こちらの会社様へマスターリース契約
でお願いしており、毎月の賃料収入は安定した金額が
入っているとの事です。
もしご購入をされた場合には、こちらの契約も承継を
出来るので、初めての一棟ものをご検討の方でも安心
した賃貸運営が望めます。

最寄り駅である「西川口駅」も、以前の印象と変わり
スーパーやドラックストア、飲食店が数多く軒を連ね、
どの年代でも生活し易い環境になっております。

私も、昨日駅周辺を散策して参りましたが、駅回りは
多くの方で賑わっており、一人暮らしを始めるにも
良い印象でしたので、今回の一棟マンションの間取り
である単身者向けであれば、空室もなく常時満室稼働
が見込めると考えます。

そこで、現在マスターリース契約を解除し、通常の
一般管理への移行や、自主管理という形でもご検討を
いただけるかと思いますので、その辺りも含めて
お考え頂ければと思います。

以上、皆さまからのお問い合わせをお待ちしております。