不動産コンサルタント達の日々の記録

いつも弊社ブログをご覧にただき誠に有難うございます。
本日は、本当に築年数と共に「家賃は下がり続けるのか」というテーマでお話しさせて頂きます。
一般的に空室が出て入居者募集をしてもなかなかお部屋が決まらない場合、不動産会社は一様に「家賃を下げましょう！」と言ってきます。もちろん家賃を下げるという事は現在よりターゲットを広げることになる事や割安感で決まる確率は上がります。
ただ、一度ディスカウントをしてしまうと次回もディスカウントしなくてはならなくなり、物件の価値を下げ、更には出口がキャピタルゲインの場合、売却時の価格にも大きな影響が出てしまいます。
それでは現状維持や逆に賃料を上げることは本当に無理なのでしょうか？
弊社では18世帯の単身物件で総賃料50000円上げた実績や、1部屋単位でも2000円～5000円上げて募集をし、成約に至った実績が数多くあります。それでは一体どんな施策を行っているのでしょう？

まずは足りていない設備を付加する方法があります。
例えばガスコンロが使えるのにコンロが無い、インターフォンが古い、エアコンが1基も付いていないなど、競合する物件と比較して設備的に負けている場合は、それらを設備として設置し、賃料を5000円上げれば、仮に設備に10万円かかったとしても20カ月で回収が出来、更に次の入居者募集の際にはそれらが使えますので投資効率はとても良い事になります。
もちろんやみくもに設備を後付けすれば良いわけではなくきちんとしたリサーチが必要です。

次に取れる施策としてご紹介するのは「ステージング」という手法です。
一般的にステージングは家具や小物を設置してモデルルームのようにお部屋を飾る事をいいます。

ただステージングは家具を置けば良いのでは無く、ターゲットとする層に向けて魅力のあるお部屋作りをし、おそらく不動産会社が数件ご案内する中で確実に「印象を残す」ことを目的としていますので、十分な調査や何をどう配置するか等の戦略は練りこむ必要があります。
費用は様々ですが弊社は賃料1カ月以内でステージングをご提供させて頂いております。

どちらの施策も私たちは「賃貸専門不動産会社」として培ったんノウハウやグループ賃貸仲介店舗を通じて得たお客様（入居希望者）のニーズを反映させることによって賃料UPを実現してきています。

その他、一般サイト以外の募集方法などもありますが、それは次回ご紹介させて頂けたらと思います。

現在空き室があってお困りの方は、是非、お問い合わせいただけたら、満室へ向けたご提案をさせて頂きますのでお気軽にお申し付けください。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

皆様こんばんは！2月25日が終わろうとしています。

晴れて、風邪も無く気温も安定して本当に過ごしやすい一日でしたね！

依然花粉は大量に飛散していますが、寒い冬が終わりを告げようとしています。気温や天候も安定しない時期ですので、皆様、体調管理には十分お気を付けください。

さて、弊社ではお部屋の価値を上げる取組の一環として空室になったお部屋のステージングをさせて頂いています。

特に、ワンルーム20㎡以下、3点ユニットバスデンキコンロといった、一昔前の物件をステージングさせて頂く事が多いです。

退去の際に、「壁の一面だけ色を付ける」や、3点ユニットバスに「ダイノックシートを貼る」といったリフォームに加え、単身用の家具を配置して内覧者がそのお部屋で生活することをイメージしやすくしています！

これは、アパレル系でいうところの「マネキンによるコーディネート」に近い感覚です。

賃貸住宅は今まで、白の壁、フローリング調の床、など単調な内装に加え、本当に「何もない部屋」をお客様にご内覧頂き、ご判断頂いてきました。

これは分譲マンションや分譲住宅などでは考えられない簡素さで、特に初めての一人暮らしではなかなか生活した後をイメージしづらいですよね！

ただ、置きすぎる事もイメージを固定してしまいますので、モデルルーム化というよりは、ステージング、レイアウト例的なイメージでとどめています。

少し見た目を変える事により、そして少し使い易くカスタマイズすることで、競合物件に差を付ける事が出来ます。

弊社ではなんの施策もせず、ただ賃料を下げていくのではなく、少しだけ（リノベーションなどで多額な費用をかけることなく）手を入れてみる事をお勧めしています。

ご相談頂けましたらまず現地調査で、お部屋のポテンシャルを計り、お客様のターゲットをしっかりマーケティングし、最良のプランをご提案させて頂きます。

是非、お気軽にご相談ください。

株式会社レント管理サービス　開発部
宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）
甲斐　勝利

皆様、こんばんは！2月7日月曜日も17:00をまわり、あたりはすっかり暗くなってまいりました。

まだまだ気温の低い日は続くと思われますが、皆様、どうか防寒対策を万全に体調管理には十分お気を付けいただきたいと思います。

さて、本日は遠隔地にお住まいで弊社に新築物件の管理をお任せいただいたオーナー様とのエピソードをご紹介させていただきます。

K様は、中央沿線の人気駅に新築物件を所有される遠隔地にお住まいのオーナー様です。
今回の新築が建つ前に古い木造のアパートが建っており、その物件を他管理会社に任せていましたが、その管理方法や、入居募集に関してご不満があり、今回の物件の管理会社はどうしようと悩まれているとき、弊社のホームページを見てお問い合わせをいただきました。

お問い合わせをいただいてすぐに、オーナー様のご自宅まで（遠隔地ではありましたが）訪問させ頂き、弊社の管理をご説明させていただきました。

今までの管理会社への不信感から、弊社のご説明の際にも本当にたくさんのご質問をされていましたが
その一つ一つのご質問の回答にご安心いただき、その場でお任せいただくことが決まりました。

お任せいただいた新築物件は、既存のハウスメーカーによる商品ではなく、オーナー様がこだわった間取りや設備、賃貸条件が、見事に物件に反映されている素晴らしいテラスハウスです。

弊社が入居募集をさせていただいてから、１か月以内にすぐに満室となり、その結果をK様にお電話でお伝えをし、お電話口でも本当に喜んでいただけました。

そして昨日、こんなメールをいただきました。

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甲斐様いつもお世話になります。

昨夜遅くにお電話して申し訳ありません。

中略

お騒がせし申し訳ありませんでした。

又早速の入居募集大変ありがとうございました。

レントさんにお任せして本当に良かったと家族も喜んでおります。

今後とも宜しくお願い致します。

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このメールをいただいてすぐにご返事させて頂きました。

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K様
メールでのご連絡、ありがとうございます。
問題が解決して良かったです。

お任せいただきました新築が、K様のアイデアなどもあり入居者にとって、とても魅力的だったので早期満室へと繋がりました。

こんな素晴らしい物件をお任せいただきましたK様に、お礼をいわなくてはいけないのは我々の方です。

私たちに、募集並びに管理をお任せいただきまして本当にありがとうございました！

今後は、トラブルやクレームが起きないよう、しっかりと管理してまいります。

中略

それではまた何かご不明な点がありましたら、何なりとお申し付けください。

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メールの内容を見て私たちの取り組みがK様のお役に立てた事に喜びを感じるとともに、メールでのご返信でも書かせていただきましたように、お礼を言わせていただくのは常に私たちの方で、今までお取引のない私たちを信用していただき、弊社に大切な物件をお任せ頂いたことに感謝の念が絶えません。

これからも、弊社にお任せいただておりますオーナー様や弊社管理物件にお住まいのご入居者様、そしてお部屋を探されるお客様にとってより一層役に立ち、頼りにしていただける存在となっていけますようスタッフ一同気持ちを一つに頑張って行きたいと思います。

本日も最後までお読みいただきまして本当にありがとうございます。

株式会社レント管理サービス　
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）　　
甲斐　勝利

皆様こんばんは！本日も本当に寒い一日でしたね！（暖冬とは言われておりますが・・）

本日は8月から弊社管理となります物件の「管理会社変更のお知らせ」に行ってまいりました。

これは既存の物件で弊社に管理が変わる際に行う業務の一つで物件の管理会社が変わる事をご入居様にお伝えする重要な業務です。

中には書面の通知だけで終わらせる会社もあるようですが、弊社では1件1件いらっしゃるお宅には顔を見せてご挨拶させて頂いています。

ご入居されている皆様にとって、管理会社が変わるという事は、毎月の賃料の振込先変更やトラブル・クレームの窓口変更、更新の手続き、解約の手続きなど

生活をする上でとても重要な事であると言えます。

ですから、実際に管理をする人間がお逢いして、少しでも変更に関する不安を払拭できればと、弊社創業時から続けている重要な業務です。

もちろんご挨拶時に現在設備等で不具合が無いか、今までご不便に感じたことは無いかもヒヤリングさせて頂きオーナー様へ報告し、1件1件

対処させて頂いています。

住みやすい環境をご提供するお手伝いが出来て、末永くお住い頂ける事が物件を所有するオーナー様のためにも一番良い事ですので、

出来る限り「顔の見える管理」で迅速な対応を心がけています。

そんなかいあって、弊社に管理をお任せ頂く機会も増えてまいりました。

これからもご入居頂いております皆様にご安心してお住まい頂けます管理をご提供出来ますようスタッフ一同気持ちを一つに頑張りますので

今後とも何卒よろしくお願いいたします。

株式会社レント管理サービス　開発部
不動産実務検定1級・賃貸不動産経営管理士

宅地建物取引士

ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

皆様、こんばんは！1月27日も17：00を過ぎ、辺りはすっかり陽が落ちてまいりました。
2～3日前と比較しますと、陽射しもあってかなり過ごしやすかった本日ではありますが、やはり暗くなるにつれて肌寒くなってまいりました。
気温が上がってくるまであと2カ月くらいありますが、皆様、どうかお体には十分ご注意頂きたいと思います。

さて、本日は弊社がいつも大変お世話になっているオーナー様の所に「相続」のお話をさせて頂くべく、オーナー様の御自宅までお伺いさせて頂きました。
というのも、弊社の営業店店長に、オーナー様から相談できる人がいないかとお話があったようで、担当の私がお伺いさせて頂く事となりました。

相続の基本的な控除の話や、土地や建物その他の財産の評価方法、計算式などをご説明させて頂き、有効な債務の作り方や保険の見直し等、相続対策に成り得る方法をいくつかご紹介させて頂きました。

相続税の詳しい金額までは、有償・無償問わず計算して提示してしまうとFPといえど税理士法に抵触しますので、弊社の顧問税理士を同時にご紹介させて頂き、徐々にお話を進めさせて頂く事となりました。

そんな、相続のお話が一段落したので、オーナー様の応接に飾ってあった（入室時から気になっていた）「イーグルス」のアルバムについてお聞きすると、イーグルスはもちろん、70年代～80年代のロックの大ファンという事で、意気投合し、相続のお話し以上に長時間、音楽や楽器、好きなアーティストの話で盛り上がってしまいました。

単に、今迄は空室に対しお客様をご紹介させて頂いていたオーナー様との関係が、ぐっと近くなった感じがしました。

不動産会社のイメージは、残念ながらあまり良いものは聞かないことが多いですが、地域に根付き沿線で生活しエリアや地域を愛する私達が、今後地域で担う責任、そしてご提案できるものの大きさや数で、そのエリアや地域にようやく恩返しが出来ると思っています。

これからも、地域や沿線に根付き、より多くのオーナー様やお部屋を探されるお客様にとって今まで以上に必要と思って頂ける存在を目指し、スタッフ一同精進してまいりますので何卒、よろしくお願いいたします。

本日も最後までお読みいただきまして本当にありがとうございます。

株式会社レント管理サービス　開発部
宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）
甲斐　勝利

皆様、こんにちは！本日もレント管理サービスのホームページをご覧いただきまして誠にありがとうございます。

さて、昨日ではありますが弊社が合同開催している「賃貸経営倶楽部」が開催されました！

今回のテーマは「ホームステージング！」で、私が所属する「賃貸ＵＰ-ＤＡＴＥ実行委員会」代表の林さんの講義でした。

ホームステージングはモデルルームと混同されがちですが、生活感をあえて出さない演出や照明や芳香、中にはＢＧＭなども用いて五感を揺さぶり物件の持つ魅力を最大限に引き出す効果があります。

弊社でも5年くらい前から、大掛かりなリノヴェーションだけでなく、ちょっとした家具や小物などでステージングをしてきました。
　
思えば、賃貸のお部屋で即入居のお部屋などでは、住んだ後の生活や家具の配置なども、お部屋がまっさら過ぎてなかなかイメージ出来ない現状があります。

クロスは「白」床は「フローリング調」収納はこんな感じで、キッチンもこんな感じ・・・

言ってみればなんのメッセージも発する事の無い無表情なお部屋を、お客様に判断して頂くというのが今尚続く賃貸のスタイルです。

アメリカでは発祥国であると同時に、「ホームステージャー」という職があり、売買・賃貸関わらず販売促進・入居募集等で大いに活躍しているそうです。

日本でもホームステージング協会があり、不動産業者やオーナー様が資格等を取り、その活動は大きなものとなりつつあります。

ターゲットを絞り、基本に沿って（照明・ウィンドウトリートメント・家具・エレメンツ・フォーカルポイント等）ステージングすることによって

入居促進をはかり、インカムゲインの増加、機会損失の軽減などが期待できます。

賃貸における「設備」は、いまはもう飽和状態です。

いまだからこそホームステージングが活きてくると思われます。

弊社の管理物件のオーナー様にはもちろん、お取引のあるオーナー様には積極的にご提案させて頂けたらと思います。

今後も各地で行われているセミナーや勉強会に参加し、リアルタイムで皆様にフィードバック出来ますよう努めますので今後とも何卒よろしくお願いいたします！

本日も最後までご覧いただきまして誠にありがとうございます。

株式会社レント管理サービス
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）
甲斐　勝利

皆様、こんばんは！1月16日も17：00を超え辺りはすっかり暗くなっていまいりました！

暖冬とはい日が落ちますと一気に気温が下がりますので皆様体調管理には十分お気を付けくださいませ。

さて、本日は今月1日から前管理会社から弊社の管理に変更となったマンションで、入居されているお客様から洗濯機用の水洗から水漏れがあるというお電話を受け、パッキンの交換に行ってまいりました！

お仕事関係で、どうしても本日でなくてはならないとの事で時間を合わせてお伺いしてきましたが、到着して作業中にお話しをお伺いすると12月25日に入居して以来、その水漏れがひどくてまだ一度も洗濯できていないとの事でした。

本来であれば、前管理会社が原状回復の工事の際にチェックすべき項目ですが、前管理会のチェックが甘く訪問時状況確認時にはかなりの水が漏れていて、これでは他に水が回ってしまい本当に洗濯できない状況でした。

原因は三角パッキンの劣化によるものでしたが、コマパッキンもかなり劣化していたので、その2か所を交換させて頂きました。

作業が終わって帰ろうとすると「代金はおいくらですか？」と聞かれたので

設備やライフラインの故障はもちろん無料で、24時間の対応であることをお伝えしました。

作業終了後に、すでにお渡ししてある「管理会社変更のお知らせ」に記載されている内容と通常の連絡先、そして24時間の緊急ダイヤルなどをお知らせし、管理についてわかり易くご説明させて頂きました。

一人暮らしが初めてという事で新生活といろいろ分からない事や不安な事もあるかと思われますが管理会社が変わり24時間の対応ということで新生活に対してご安心頂き、また、喜んで頂けたので本当に良かったです。

私達の仕事は賃貸物件の管理です。

ただ、その管理という業務の内容は本当に千差万別で多岐にわたります。

そしてそのほとんどの業務が入居してくださっている皆様の生活に直結する事柄です。

これからも弊社の管理している物件にご入居されているご入居者様にとって、快適な生活を送って頂けますようスタッフ一同頑張ってまいりますので、今後とも何卒よろしくお願いいたします。

株式会社レント管理サービス

宅地建物取引士

賃貸不動産経営管理士

ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

皆様、おはようございます！1月4日水曜日を迎えました！
2020年が始まってから、本当に良い天気が続いております。2020年の日本の社会情勢・日本経済・景気などもこの天気のように晴れ晴れしい年であって欲しいですよね。

さて、弊社は本日が仕事始めとなります！
不動産会社は水曜日が定休日！？と思っている方が多くいらっしゃると思いますが弊社グループ（レンウス・ウィンズ・レント管理サービス）は、1月～3月の間は無休で営業させて頂いております。

これは、特にお部屋探しの需要が多いこの時期、皆様の貴重なお時間を皆様の可能な日時でゆったりとお部屋選びをして頂くため、そして弊社に管理をご依頼いただいております物件への緊急対応や入居者募集においての即時対応が可能となる事等から、創業当時から続けさせて頂いております弊社の取り組みの一つです。

仕事始めである本日より、たくさんの方からのお部屋探しのご予約を頂いており、毎年早まる「一日でも早く良いお部屋を見つけたい」という需要の現れだと思われますが、ご予約がまだの方や、これからお部屋探しをお考えの方も是非！お早目にご相談頂けたらと思います。

また、現在空室等でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非、お気軽にご相談頂けたらと思います。
早期満室に向け、全力でサポートさせて頂きます！
2020年、弊社グループでは更なる「customer satisfaction」お客様の満足に向けて社員一同気持ちを一つに頑張ってまいりますので、本年も何卒よろしくお願いいたします。

株式会社レント管理サービス　
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）
甲斐　勝利

皆様、おはようございます！１２月３０日を迎えました！

2019年もついに終わろうとしています。

大型台風など、本当にいろんなことがあった年となりましたが皆様にとって、どんな１年だったでしょうか。

弊社は今年も、賃貸不動産という「衣食住」の「住」の部分に携わり、大変なこともありましたが今年もたくさんの学びや感動をいただくことができました。

この場をお借りして御礼を申し上げさせていただきます。
本年も弊社に管理を委託していただきましたオーナー様、そして弊社管理物件にお住まいの皆様、本当にありがとうございました。

この管理という仕事の奥深いところは、オーナー様や、入居者様、そしてお部屋を探されるお客様と、それぞれ立場の違う方々にとって、常にベストな状態でなければならないことです。

お部屋を探されているお客様の期待に応える商品づくりをオーナー様と創り出すことや弊社営業店含め、流通機構を通し一日でも早く空室をなくす努力、そしてお住まい頂いている入居者様にとって安心して生活していただける環境づくりなど、奥深くそして責任の重い仕事です。
ですから、部署内のチームワークや意思の疎通はとても重要だと言えます。

来年度はそのチームワークをさらに強化し、オーナー様やご入居者様、お部屋を探されるお客様など関わるすべての方の笑顔が見られますようスタッフ一同頑張ってまいりますので2020年度も株式会社レント管理サービスを何卒、よろしくお願いいたします。

株式会社レント管理サービス　
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）
甲斐　勝利

皆様、おはようございます！12月22日が始まりました。

昨日は暦の上では「冬至」でしたが、東京ではコートがいらない位暖かな一日でした。

本日も平年と比較すると暖かな一日となるようです。

こういった暖かな日は本当にありがたいですが、一気に気温が低くなったりしますと、その気温差から風邪など体調を崩される方も多くいらっしゃいます。

また、ノロウイルスなども流行っていますので手洗いやうがいなど予防対策をして万全の体調で新年をお迎え頂きたいと思います。

さて、弊社では12月に入ってから日頃からお世話になっております、アパート・マンションのオーナー様を招いて、ささやかながらの感謝の気持ちとして「忘年会」を開催させていただいおりましたが、本年度もほんとうにたくさんのオーナー様にご参加頂く事が出来ました。

今回の忘年会も御家族でご出席して頂ける方も多く、お仕事だけではなく家族ぐるみでお付き合いさせて頂けている証だと本当に嬉しく思っております。

弊社の営業エリアが広いので、エリアに分けての開催となりましたが、年の瀬のお忙しい中、ご参加いただきましたオーナー様にはこの場をお借りして、改めてお礼を申し上げます。

「本当にありがとうございました」

そして、ご都合が合わずご参加されなかったオーナー様も、今年一年本当にありがとうございました。

弊社は、創業当初からオーナー様と共に、そしてオーナー様に支えられ今日まで営業させて頂いて参りました。

2017年が間もなく始まろうとしておりますがその基本的な、そして一番重要なことは変わらず、そして変えず、常にオーナー様にとって必要と思って頂ける存在としてスタッフ一同精進してまいりますので、今後も変わらぬお取引、お付き合いのほど何卒、よろしくお願いいたします。

株式会社レント管理サービス　
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）　甲斐　勝利