不動産コンサルタント達の日々の記録

こんばんは、本日も小原が担当させていただきます！

いきなりですが明日は成人式ですね！
去年はコロナの影響により中止になってしまい、成人だった方はつらかったと思います・・・。
今年はどこもやるかと思いますが、オミクロンも日に日に多くなっているのでお子さんが成人の方しっかり対策をしてくださいね！

さて今回は成人の年齢引き下げに関して少しお話させていただきます。
民法改正により今年の４月より成年年齢が１８歳になります。
これは明治時代から続く成年の定義が１４０年ぶりに変わることになるそうです。

なぜ成年の年齢が変わるのか。

１８歳、１９歳の自己決定権を尊重し、積極的に社会に参加してもらうため、諸外国の成年年齢が１８歳というのが多いためなど様々な理由があります。

では次に成年年齢を引き下げた場合、それにより何が変わるのか簡単にまとめてみました。

・契約(ローン･クレジット･携帯電話)に保護者の同意不要
・国家資格(公認会計士･医師免許･薬剤免許など)の取得
・結婚(男女ともに18歳に統一)
・性同一性障害の性別取扱変更審判

そこで不動産と少し関係してくるのが契約に保護者の同意不要という項目になります。
いままでは２０歳以下のかたは保護者の同意が必要となっておりました。
ですがこれからは保護者の同意が不要になります。
これにより自分の意思での契約ができる反面、人に流されてしまい不利益な契約ができてしまう場合があります。

本来は民法で定められていた未成年者取消権があるため、未成年者が保護者の同意がなく契約した場合にその契約を取り消すことができました。
それが今回の引き下げにより１８歳以上は行使できない形になります。
これにより消費者被害が多くなるのではないかという懸念点があります。

なのでそれを防ぐために保護者の同意欄は不要ではあるが、トラブル防止のため同意欄を残すという考え方も出てきています。
高校３年生がクレジットを作れる時代がくるとは保護者としては怖い部分が多いですよね・・・。

ただギャンブルや飲酒に関してはいままで通り２０歳からとのことです。

ほかには結婚の年齢は女性は１６歳だったのが１８歳に引き上げとなりました。

このようにいい部分がある反面、怖い部分もあり賛否両論となっておりますが個人的には怖い面のほうが大きいのではないかと思っております。

民法が最近になり改正されていき、賃貸の契約も変わりつつあります。
今後もオーナー様ではわからないことなど賃貸営業・管理の実績がある弊社で柔軟にご対応させていただきます！

最後まで読んでいただきありがとうございました。

新年もよろしくお願いいたします！
今回は小原が担当させていただきます。

今年の年末年始のお休みは会社の人達で初めてワカサギ釣りをしました！
まず前日に釣具屋さんで道具をそろえて津久井湖という場所に行ってきましたが、やはり自然はすごくいいです！！！
ただ、早朝だったので寒く防寒対策が不十分で凍えるかと思いました・・・。

今回はワカサギドームというドーム型のビニールハウスのようなところで釣りをさせていただいたのですが、ストーブなどもあり快適に釣りができました！結果的には30匹くらい＋親切な方からおすそ分けで20匹ほどもらいました。

それで帰ってさっそく天ぷらにしてみたのですがこれが絶品なんです！！！お酒のおつまみにと思ったのですが美味しすぎてすぐ完食してしまいました・・・。

釣り自体も楽しく初心者でもある程度は釣れたのでまた今度行きたいと思っております♪

さてここからは本題である物件のご紹介をさせていただきます！
オーナー様とのお話し合いで価格が大幅に下がりました！

西東京市東伏見５

価格：23,000万円　→　20,500万円
利回り：6.96％　　→　7.80％

近くには学校もあり学生さんの需要も多い物件となっております。
オートロック付き、ネット無料と他の物件との差別化も図っております！

詳細ページ
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1001/2430852/show.html

今年も色々な情報を発信していきますのでよろしくお願いいたします。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

本日は、私萩原が賃貸の営業でお客様を

ご案内していた時に決まらない物件の特徴をお話させて頂きます。

まず物件の管理状態が最もよくわかるのが、集合郵便受けです。

多くの場合、エントランスなどの共用部分に

設置されていますが、管理が行き届いていない物件については、

集合郵便受付近が荒れていることがよくあります。

例えば、チラシなどが集合郵便受から溢れていて、

通路に散乱しているのに誰も拾わず踏み潰されているケースや、

集合郵便受け自体が古くなって錆び付いているケースなどが

悪い例です。

集合郵便受付近は、物件の共用部分の中で

最も汚れやすい場所で、定期的にちゃんとした清掃が

されていないとすぐに管理状態の悪さがわかります。

管理会社に管理を委託しているのに、

集合郵便受付近が汚い場合はすぐに連絡して

対処してもらいましょう。

また、物件を案内した際に、外観の次にお客さんの

目に入るのが集合郵便受です。

ここが錆び付いていて、古い印象を与えてしまうと、

室内を見学する前にお客さんの気持ちが離れてしまいます。

集合郵便受の耐用年数はおよそ10年ですので、

10年を超えている場合はできるだけ早く交換した方が

良いでしょう。

室内に入った時に、まず確認すべきことは「臭い」です。

長期空室状態が続いていると、室内に下水の臭いが

充満しているケースがあるため注意しなければなりません。

においはそれはおそらく下水の臭いが

部屋まで逆流していることを意味しています。

人が住んでいる場合、定期的に排水管に水が流れるため、

臭いが上がってくることはほとんどありませんが、

空室の場合で誰も水を流していないと、

臭い下水の臭いが乾いた排水管を逆流して

上がってきてしまうのです。

もしも室内が臭う場合は、次のような対策をとりましょう。

【大量の水を定期的に流す】

臭いが上がってくる原因は、排水管の内側が乾いているからです。

そこで、ペットボトルなどに水を入れて、

できれば10リットルくらいを目安に毎週流すと改善してきます。

流す場所は、洗濯機置き場の排水溝、お風呂の排水溝、

キッチンの排水溝、トイレなどです。

特に、洗濯機置き場の排水溝は臭いが

上がってきやすい傾向がありますので、

水を大量に流した後に、

排水溝をラップなどで覆っておくとよいでしょう。

弊社ではそういった現場経験からの知恵で満室になるように

日々努力しております。

皆様の物件が満室になるよう心から願っております。

あけまして、おめでとうございます。
1月6日、本日から新年の営業を開始して
おります。

今年もさらなる飛躍を目標に頑張ってまいります。
引き続きよろしくお願いいたします。

2022年最初のブログは私から始めていきたいと
思います。

新年早々、関東南部の広い範囲に「大雪注意報」
が発表されています。

午前中から降り始め、街路樹の葉に雪が降り積もって
きて凍えるような寒さですね。

慣れない雪ですべったり、
これ以上積もっってしまったら、
途方にくれてしまいますよね。
しかし北海道・東北をはじめとする
降雪の多い地域では、雪かきも日常茶飯事です。

ところで、戸建住宅の場合は家主が雪かきをするのは
当然のことだと思いますが、
マンションなどの集合住宅の場合、
一体誰が雪かきをするんでしょうか。

そこで今回は、雪国の雪かき事情について
北海道出身のオーナー様にお話しを聞いてみました。

分譲マンションの場合は、基本的にはロードヒーティングなどの
設備があったり、除雪業者と契約を結んだりしています。
雪が積もった場合はこういった設備や専門業者を活用するため、
居住者がマンション周りの雪かきに駆り出される、
ということはないとのことです。

一方で、賃貸住宅の場合は事情が違うようです。
例えば公営住宅などでは、
共用部分の雪かきが持ち回り制になっていることがあります。
民間の賃貸住宅の場合は管理費に除雪費用も含まれていますが、
物件によっては、予算の関係で除雪が一部にとどまり、
十分に行き届かないケースもあるようです。

物件によってどの程度除雪サービスを受けられるかは
ケースバイケース。統一的なルールも無い上、
契約時に説明されることもあまりないようです。

住宅購入時や賃貸契約時に、
不動産会社や管理会社にきちんと確認する必要がありますね。

オーナー様曰く、
雪国の人たちは、必ず一家に一セット、
雪かき道具を持っています。
たとえマンション住まいでも、絶対に欠かせません。
除雪業者が雪かきをすべてやってくれるとしても、
雪かきを要請して来てくれるまでにはタイムラグがあります。
それまでに車を出したい、
など、自分の生活リズムに応じて対処しなければ
ならない事態に備えるためです。
『自分のことは自分で』という意識が大事です」
とのこと。

人任せにするのではなく、
各自が自主的に行動し支えあうことで、
雪国での暮らしは成り立っているんですね。

このご時世で、中々雪国へも行くことが出来ない
日々が続いておりますが、
また人々が自由にいろんな場所や国への行き来が
出来る日が来ることを祈りながら
次回へ向けてまた調査していきます。

お読み頂きありがとうございました。

新開

こんばんは！小原です。
昨日はクリスマスでしたが皆様いかがお過ごしでしたでしょうか？
私は愛犬に犬用のケーキをあげてお祝いいたしました！
今年2才のトイプードルですが、周りからはトイじゃない！と言われるくらい体格が大きいです。それでも帰るたびに癒しをくれる存在です♪

本日は年末に向けて段々と寒くなっていくので現在空室の給湯器の水抜き、電気の通電をさせていただきました。
給湯器は通電していない場合、外気の気温により給湯器の中の水が凍ってしまい破損してしまう場合があります。
通電していれば、給湯器には凍結防止ヒーターがあるのですがそうなっていない場合は給湯器の水抜きをしなければいけません。

現在、半導体不足により給湯器が品薄となっており納品が来年の3～4月になるところもあるみたいです。
さらに給湯器となるとオーナー様への修理の負担が多く、その点に置いてもし忘れると大変なことになります・・・。
そうならないように一件一件回ってきました！
大手にはない細かい所まで管理をしていくことがうちの強みであると思っております。

今年もわずかとなっており、弊社レント管理サービス開発部も12/28～1/5までお休みをいただいております。
ただ、メール等でのお問い合わせは随時ご対応させていただきますのでお気軽にご連絡いただければと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。

こんばんは！
本日は私小原が、以前少しお話していた金沢の物件をご紹介させていただきます。

前回行かせていただいたオーナー様のお宅を正式にご紹介させていただきます。

2021年10月に内装をリフォーム済でおしゃれな内装になっております！お庭や縁側は趣がある感じですが、設備は一新されており住みやすくなっております。
土地面積が700㎡弱で広々とした敷地になります。

内見などに関しては日程調整の上内見も可能となっております！
金沢の魅力を一度来ていただき体験していただければきっと気に入ると思います！

詳細のお写真や販売図面などお問い合わせいただければこちらでお送りさせていただきますので是非ご検討ください！

本日は私、萩原から物件の紹介をさせて頂きます！

【グリーンウエスト】

売買価格　21,000万円
満室時表面利回り8.30%
東京都八王子市下恩方町

ＪＲ中央本線 高尾駅 バス15分 恩方上宿下車 徒歩4分
京王高尾線 高尾駅 バス15分 恩方上宿下車 徒歩4分

1994年3月 ( 築28年 )
建物面積　1,020.06m²
土地面積　2,514.88m²
階数　3階建
用途地域第一種低層住居専用地域
総戸数 / 建物構造18戸 / RC(鉄筋コンクリート)
間取：2LDK9戸・3DK9戸　
駐車場：空き有　
設備：LPガス・公営水道・公営下水

こちらの物件は八王子市にあります、下恩方町にあります。
緑豊かな環境で基本的に車移動をするかたが入居して頂いております。

一度入居すると基本的には長くお住まいしていただけるので空きが出るのが少ない印象です。

高速インターが車で３分ほどにありますので車移動が多い方にはメリットです。近隣にスーパー、サンドラック、コンビニなど生活に欠かせないものはすべてそろっております。

また八王子市ならではの広大な敷地で何といっても２０００㎡越えの広さです。

コンテナガレージでバイクや収納コンテナなどを置き収益性を高めるのもありかと思います。

ぜひ一度ご検討して頂ければと思います。

皆様こんにちは
いつも弊社ブログをご覧いただきまして
本当にありがとうございます。

今回も私、新開からは世界の賃貸事情について
お話させていただきます。

今回はドイツの賃貸事情に
ついて調べてみました。

ドイツでは、学生、社会人、ファミリー層まで、
様々な世代でルームシェアという暮らし方が浸透しており、
家主が一緒に住むパートナーの募集をかける
ウェブサイトなども一般に普及しています。
もちろん不動産会社に依頼するという方法もあり、
その際の仲介手数料は家賃のおよそ2ヶ月分が相場。
敷金は日本と同様に、家賃の1ヶ月～2ヶ月分が目安のようです。

集合住宅に暮らす際のマナーや近所付き合いは
日本でも気になりますが、
その点においてのルールが大きく異なるのがドイツですね。
ドイツでは、集合住宅において遵守すべき
住まい方のルールが、契約などでかなり詳細に決められています。

例えば、大きな洗濯物を干す際に叩いても
良い場所と日時が指定されたり、
共用部の清掃当番や回数などが定められていたりします。
13時から15時までの昼休みや深夜から早朝にかけての時間帯は、
掃除機や洗濯機など騒音が大きいものの
使用を禁止されていたり、
入浴・トイレの水洗の音などにも注意が必要なようです。
音だけでなく、ドイツでは魚を焼いて食べる習慣がないため、
日本人の魚を焼くにおいが原因でトラブルに
なった例もあるようです。

ルール違反をすると警察が呼ばれて対応し、
トラブルは裁判で解決することが多いようです。
そのため、賃借人が会費を払うことで弁護士保険に
加入できる組織などが存在します。

日本では騒音などの問題はあるものの、
「お互いさま」の精神やコミュニケーションによって
解決するケースも多いですが、
そうした考え方がドイツでは通りにくということみたいですね。
真面目で約束は絶対に守る、
というドイツ人の気質が住宅事情にも
現れていると言っていいのかもしれませんね。

日本では想像できないような慣習があり、
文化や国民性を背景とした住まいの捉え方の
多様性はとても興味深いですね。

また人々が自由にいろんな場所や国への行き来が
出来る日が来ることを祈りながら
次回へ向けてまた調査していきます。

お読み頂きありがとうございました。

新開

皆様、いつも弊社ブログをご覧いただき本当にありがとうございます。本日は私たちの特徴、特色についてお話しさせて頂きます。
私たちは京王沿線で20年以上、賃貸の客付け及び管理を業として行って参りました。グループ会社として「レントハウス」や「ウィンズ」などの営業店が20店舗以上ありオーナー様とお部屋探しをされるお客様との間を今もなお繋がせて頂いております。弊社もレント管理サービスという名前の通りレント（賃貸）管理サービスという事で、賃貸経営のお手伝いに特化しております。
長い年月オーナー様とお取引をしていますと、レントさんで収益物件を紹介してもらえないか、もしくは、売却してもらえないかなど数多くのご相談を頂くようになりました。本当にうれしく有難いご相談です。そんなオーナー様のニーズや、新たに賃貸経営をお考えの投資家の方々のニーズにお応えすべく、6年前よりそれら資産管理に付随する業務もレント管理サービス開発部として行って参りました。
まさに賃貸不動産に纏わるあらゆる業務を「ワンストップ」でご提供させて頂いております。
ここで、キーワードとなる「ワンストップ」ですが、どこから辿ったワンストップなのかは、ご判断いただく大きな指標であると言えます。わかりづらい表現で申し訳ありませんでしたが、要約いたしますと、投資用物件取引→物件・入居者管理→賃貸の客付けと派生したワンストップより、賃貸の客付け→物件・入居者管理→投資用物件取引に派生したワンストップの方が、より実践的に賃貸経営に置いてお手伝いできるという事です。
賃貸経営に置いて一番は、インカムゲインと言われる賃料収入です。もちろん経費も考えなくてはならない大きなポイントですが、総戸数にもよりますが、空室は賃貸経営に大きな打撃を与えます。いわば空室対策においてどんな業者とタッグを組むかで中長期的に大きな違いが出来てしまうと言っても過言ではありません。
私たちは25年という四半世紀、本当にたくさんの方々のお部屋探しに携わってまいりましたので、お客様が何を求め、どんな物件でご契約いただくのかを熟知しています。そのうえで、決まらないいお部屋のディスカウントではなく、価値を上げるご提案で賃料そのものを上げる施策をとっています。そのうえで総賃料も上がり、当初予定より高く売却できた物件も実例も続々増えております。現在空室でお悩みの方や、賃料の下落でお困りの方は是非、お気軽にご相談いただけたらと思います。きっと今までと違うご提案ができると確信しております。

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

J-REC公認不動産コンサルタント
宅地建物取引士
ファイナンシャル・プランナー（ＡＦＰ）

甲斐　勝利

みなさまこんにちわ！

今回も私、五十嵐から新たに委託させていただきました
物件のご紹介をさせていただきます。

場所は茨城県取手市にございまして、
最寄り駅は関東鉄道常総線の『西取手』駅から徒歩12分。
またJR東日本の常磐線『取手』駅も利用可能な立地にございます。

取手駅は茨城県の最南端に位置する始発駅で、かつては茨城県で
最も乗車率が高い駅となっておりました。
現在では、常総線では『守谷』駅。常磐線では『水戸』に
抜かれてしまいましたが茨城県では需要が高い駅ということが
わかります。

今回、我々で管理させていただくことになったきっかけは
東京で既に管理業務をさせていただいている物件の
オーナー様が所有されている物件でして、
今後、ご売却することを見据えて弊社の収益性を上げていく
管理業務で管理をということで管理業務をさせていただくことに
なりました。

東京とは違った賃料や住環境なのでその土地柄にあった
ご提案内容をもとに我々の得意としている収益性をあげていく
管理業務でより価値のある収益物件へと変えていければと思います。

現在2部屋の空室がございますので
まずは満室に向けて精一杯頑張っていきます！！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。